¿Qué está pasando con el precio de la vivienda en Bogotá?
En algunos sectores de la ciudad, el metro cuadrado alcanza los $16 millones. Ni los barrios de estratos dos y tres se salvan de la carestía.
Noticias RCN
septiembre 18 de 2015
03:34 p. m.
03:34 p. m.
Por Sebastián Ávila, Adriana Montoya, Giovanna Rojas, Paula Andrea Cañón y Mauricio Aragón*
Nunca antes la vivienda en Bogotá fue tan costosa. En algunos lugares de la capital del país, el metro cuadrado cuesta hoy lo mismo que en sectores de lujo de Manhattan, el corazón de Nueva York e históricamente uno de los lugares del mundo con los inmuebles más costosos. En la página de Douglas Elliman, una de las inmobiliarias más grandes de los Estados Unidos, es común hallar apartamentos a la venta por un valor de 2’500.000 dólares y 430 metros cuadrados de construcción, es decir aproximadamente 5.800 dólares por metro cuadrado, unos 17 millones de pesos al cambio de hoy (ver registro). Una cifra no muy lejana a las que se pueden encontrar en páginas colombianas dedicadas al negocio de la finca raíz, donde un apartamento de 417 metros cuadrados se ofrece por 6.650 millones de pesos, casi 16 millones por cada metro cuadrado.
Se trata de una situación que afecta a todos los barrios y estratos de la ciudad y que ha hecho inalcanzable para muchos el sueño de tener vivienda propia. Así se desprende de un análisis hecho por este medio a más de 700 ofertas de vivienda nueva y usada en más de 170 barrios de Bogotá y sus municipios circunvecinos, un muestreo que deja claro cómo los precios de la vivienda han superado los cálculos en casi todos los sectores de la capital.
Por ejemplo, en la denominada zona Marlboro, que comprende desde Chapinero hasta la calle 100 y desde la avenida Circunvalar hasta la Autopista Norte, y donde se encuentran sectores del estrato cuatro al seis como Chapinero Alto, La Cabrera, Rosales, El Nogal y Chicó Reservado, el precio del metro cuadrado va desde los 4’500.000 pesos hasta los 13 millones. En estos lugares, hay viviendas a la venta por más de 5.000 ó 6.000 millones de pesos. A pesar del precio, asegura una vendedora de bienes raíces, toda esta zona es una sobre las que hay mayor interés en la ciudad.
Allí, en promedio, los apartamentos tienen más de 120 metros cuadrados, constan de dos o más habitaciones y pagan administraciones desde 250.000 pesos hasta más de 2’000.000 de pesos.
Sin embargo, hay otros sectores de estrato seis iguales o más costosos que los de la zona Marlboro. Como Usaquén, donde hay casos en los que el metro cuadrado se ofrece a 16 millones de pesos; o un poco más arriba, en Santa Ana Oriental, donde el metro cuadrado supera los 10 millones. Se suman a estos lugares, sectores como Bosque Medina, los cerros de Suba, El Country y El Virrey, donde hay propiedades que superan los 2.500 millones de pesos y el metro cuadrado se transa por más de 9 millones.
Pero esta dinámica en los precios no es única de los sectores más exclusivos de la ciudad. Muchos de los barrios residenciales más tradicionales de Bogotá, la mayoría de estratos tres y cuatro, han visto cómo los precios de las propiedades suben como espuma.
En el norte de la capital, en barrios como Cedritos, Mazuren, Colina Campestre y Pontevedra, el metro cuadrado no se consigue por menos de 3’300.000 pesos y algunos inmuebles nuevos superan los 800 millones de pesos.
Al tomar la avenida Boyacá hacia el occidente la situación es casi la misma. En sectores como la calle 80, Ciudad Salitre, Modelia, La Felicidad, Hayuelos, Alsacia y Castilla, el metro cuadrado de vivienda se cotiza en promedio a 4’500.000 pesos y alcanza máximos importantes. Por ejemplo, en La Felicidad, un nuevo complejo de apartamentos cuya construcción avanza entre la avenida La Esperanza y la calle 13 y las avenidas Boyacá y Ciudad de Cali, el metro cuadrado de construcción ya está al borde de los cinco millones de pesos; o en Ciudad Salitre, donde el metro cuadrado puede superar fácilmente los 6’500.000 pesos.
Un poco más al sur o al occidente, en barrios como Fontibón, Tunal, Lago Timiza, Ciudad Roma y Madelena, entre otros, la mayoría de estrato tres, el metro cuadrado de vivienda va desde los 2 millones de pesos y se acerca en muchos casos a los 3 millones. Se trata, generalmente, de viviendas que no superan los 65 metros cuadrados y que llegan a costar, en algunos casos, casi 200 millones de pesos.
Finalmente, en estrato dos, donde el precio de la vivienda debería ser el más asequible, actualmente el metro cuadrado se cotiza en promedio en 1’700.000 pesos y alcanza un valor máximo de 2’900.000 pesos y un mínimo de 1’100.000. Allí, si alguien quiere comprar un apartamento nuevo, debe contar mínimo con capacidad para pagar 53 millones de pesos, aunque el monto puede superar en varios casos los 100 millones.
¿Qué pasa en el centro de Bogotá?
Actualmente, es común hallar ofertas de vivienda en el centro de la ciudad, la mayoría en estratos 2, 3 y 4, en las que el metro cuadrado se acerca a los nueve millones de pesos y en las que el valor de venta supera los 600 millones. También es común encontrar anuncios de venta de viviendas en sectores como La Candelaria, amparado por la estratificación uno por ser un centro histórico, en los que el metro cuadrado supera los 2’600.000 pesos.“La especulación inmobiliaria y los proyectos de renovación han generado alteración en el valor del metro cuadrado del sector. Se trata de proyectos que han encarecido e incrementado abruptamente el valor real de las edificaciones”, comenta Pedro Pablo Rojas Carrillo, Ph.D. en arquitectura.
Sobre el caso de La Candelaria, el experto asegura que hay algunos casos puntuales en los cuales, pese a estar en el centro histórico, los predios no pertenecen al estrato uno. Esto, en parte, debido a los usos actuales que poseen (comercio, institucional, equipamientos), lo cual genera una “minúscula diversidad de estratificación en el sector”.
El arquitecto agrega que La Candelaria “posee una estratificación oculta”, pues en algunas de sus antiguas casonas –que podrían parecer obsoletas y antifuncionales– “viven residentes de alta clase social y con gran poder adquisitivo, los cuales aprovecharon para comprar inmuebles dentro de una manzana para englobarlos, agrandando el área de su propiedad y convirtiéndolos en pequeños feudos urbanos dentro de la localidad”.
Pese a todo esto, aclara Rojas, el estrato predominante en el sector sigue siendo el uno.
¿Por qué ha subido la vivienda?
Según expertos del sector, diferentes factores convergen para que el precio de la vivienda alcance los niveles actuales. Por un lado, asegura Juan David González Cuéllar, asesor financiero, la fuerte revaluación del dólar frente al peso colombiano, en el caso específico de la industria de la construcción, “ha incrementado el costo del hierro”, el cual es importado en buena parte. “Como consecuencia de esto, se encarece la obra y se incrementan los costos”, resalta.
El arquitecto Rojas Carrillo, por su parte, explica que Bogotá ya no tiene área expandible, lo cual implica una gran demanda de metros construidos, pero poca oferta, y esto incide directamente en el valor del metro cuadrado construido.
Sumado a esto, agrega el arquitecto, “algunas zonas de Bogotá han traspasado los límites entre la relación del valor del metro cuadrado construido versus el metro cuadrado de venta, sobre todo en zonas domésticas. Además, el elevado costo del metro cuadrado no es solo para los barrios del norte, ya que en barrios del occidente, como Salitre o La Felicidad, se encuentran metros cuadrados casi de valor similar”.
Asimismo, Valentina Olivares, experta en mercado inmobiliario, considera que las elevadas cifras con las que se encuentran los ciudadanos a la hora de comprar vivienda son el resultado de la escasez de tierra en la ciudad, una situación que se suma a las condiciones impuestas a los constructores en muchas zonas de la ciudad donde “ya no se puede construir a más de cierta altura o de seis pisos”.
Incluso, en los estratos más altos, algunos atribuyen los altos precios a una demanda creciente de propiedades por parte de extranjeros provenientes principalmente de países como Venezuela.
¿Hay burbuja inmobiliaria?
La respuesta es contundente: “no, es un mito urbano que se ha creado”. En eso coinciden casi todos los analistas del tema, quienes resaltan la fortaleza del sector de la construcción y del sector financiero.
“Los predios son costosos, pero aun así se sigue comprando. Eso es completamente falso, el dinero está, los bancos siguen prestándoles a las constructoras, estas siguen construyendo, hay dinero circulando para ambos sectores”, asegura el asesor financiero Juan David González Cuéllar, quien además resalta que el sector de la construcción es el que más empleo genera para el país.
“Es una fuente de ingresos que pone a circular el dinero en el sector. La construcción le aporta mucho dinero a la economía y tiene el apalancamiento del sector financiero que les proporciona el efectivo”, comenta.
Con él coinciden desde el sector inmobiliario Valentina Olivares, quien dice que es “un rumor que viene circulando desde hace mucho tiempo, pero cada vez se dispara más el precio de la vivienda”.
La misma opinión tiene el arquitecto Rojas Carrillo, quien cree que en el caso de que estallara una "supuesta burbuja inmobiliaria se mantendría el precio actual de los predios, pero este nunca bajaría”.
*Trabajo periodístico realizado en el marco de la Maestría en Periodismo de la Universidad del Rosario.
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