Titularizar el predial: guía para alcaldes

El terremoto del 10 de agosto dejó obras que no pueden esperar al recaudo de los próximos años. Por eso el Decreto Legislativo 1382 abrió, en su artículo 5, una puerta casi siempre cerrada para los municipios: titularizar hasta el 10 % de sus flujos futuros de impuestos propios, con autorización previa del concejo o la asamblea, por hasta 30 años desde la emisión y con habilitación vigente hasta el 31 de diciembre de 2028. En palabras sencillas: vender hoy a inversionistas una parte del predial de mañana.

¿Cómo funciona? El municipio cede una porción de su recaudo a un patrimonio autónomo —una caja de control con reglas escritas, administrada por una fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera— y esa caja emite títulos que los inversionistas compran. Con el dinero de la venta se pagan las obras; con el flujo cedido, los títulos. Antes esto era casi imposible: la Ley 617 impide comprometer rentas por titularización más allá del período del alcalde o gobernador, y la Ley 80 dispone que la fiducia pública no crea patrimonio autónomo. El decreto es la habilitación que faltaba: autoriza ceder el flujo y constituir el patrimonio autónomo, sin transferirle la potestad tributaria ni la facultad de fiscalizar, liquidar o cobrar el impuesto.

Pensemos en un municipio afectado que recauda $100.000 millones al año entre predial e industria y comercio. Puede ceder hasta $10.000 millones anuales. Si cede ese flujo por veinte años, según la tasa y la holgura que exijan los inversionistas, recibe hoy —en cifras redondas y solo para ilustrar— entre $60.000 y $80.000 millones. Los pasos son estos.

Uno: mida el flujo. El decreto lo llama «estudio de demanda y proyección conservadora del recaudo». Reúna el recaudo de los últimos tres años, descuente lo ya pignorado y proyecte con prudencia, incorporando la caída que deja el sismo. El mercado de valores exige estadísticas o proyecciones de al menos tres años y coberturas de una vez y media la desviación esperada del flujo: ceda más flujo del que necesita o constituya un fondo de reserva. De ahí sale la cifra que de verdad puede anticipar.

Dos: defina el proyecto. El decreto exige fijar «la dimensión del gasto o de los proyectos financiables» antes de colocar. Cada proyecto debe tener presupuesto, cronograma e interventoría, porque los inversionistas compran flujo, pero los ciudadanos compran obras.

Tres: pase por el concejo o la asamblea. El acuerdo u ordenanza debe autorizar la cesión irrevocable del flujo al patrimonio autónomo, con porcentaje, plazo, destino y la facultad de celebrar los contratos de la operación, estructurador del negocio; y antes de colocar hace falta el concepto del órgano territorial de política fiscal sobre el marco fiscal de mediano plazo. Una cesión mal redactada —revocable, condicionada o confundida con una garantía— es el error más costoso del proceso.

Cuatro: arme el equipo. Cuatro piezas: un estructurador financiero y legal (banca de inversión o comisionista de bolsa), que diseña la operación; una fiduciaria, que administra el patrimonio autónomo y emite los títulos como su vocera; una calificadora, obligatoria para ofrecer títulos al público; y un agente colocador, que es una comisionista de bolsa. Ni la fiduciaria ni el estructurador van a licitación: la Ley 80 incluye la titularización entre las operaciones que se contratan de forma directa con sus contratos conexos —patrimonio autónomo, colocación, calificación y asesoría—, con acto de justificación, invitación a varias firmas y publicación en el SECOP. Los demás contratos los celebra la fiduciaria como vocera del fideicomiso, bajo derecho privado.

Cinco: estructure y obtenga la autorización. La fiducia mercantil irrevocable crea el patrimonio autónomo; los bancos recaudadores reciben la instrucción irrevocable de girar el porcentaje cedido al fideicomiso; el prospecto describe flujo, coberturas y fechas de pago; la calificadora emite su nota. Con eso, la Superintendencia Financiera inscribe los títulos en el Registro Nacional de Valores y Emisores y autoriza la oferta pública.

Seis: coloque y ejecute. Se publica el aviso de oferta, la comisionista adjudica los títulos entre fondos de pensiones, aseguradoras, bancos e inversionistas internacionales, y el dinero queda en el fideicomiso, destinado solo a los proyectos autorizados y pagado contra avance de obra certificado.

Después viene lo que más tranquiliza: el pago. Cada mes, el banco separa el porcentaje cedido y lo gira al fideicomiso; el resto sigue a la tesorería. El fideicomiso paga intereses y capital en las fechas del prospecto y devuelve al municipio lo que sobre. Al final, el flujo regresa completo. El municipio siguió facturando, fiscalizando y cobrando; solo cambió la cuenta a la que llega una parte.

¿Por qué les interesa a los financiadores? Porque compran un flujo separado del presupuesto y de la política, respaldado por el impuesto más estable de las finanzas locales, con calificación, plazo largo y títulos negociables, y sin depender de apropiaciones anuales. Para el municipio no es un crédito: es la venta anticipada de una renta, excluida por el decreto de los indicadores de endeudamiento y capacidad de pago.

¿Y los municipios pequeños? Para uno de sexta categoría, cuyo 10 % suma pocos miles de millones, los costos fijos de una emisión —fiduciaria, calificación, abogados, bolsa— se comen buena parte del beneficio. La salida es la titularización conjunta: varios municipios, incluso de distintos departamentos, ceden cada uno su flujo a un mismo patrimonio autónomo, con cuentas y series separadas, y salen al mercado con una sola emisión de tamaño atractivo. Cada concejo autoriza lo suyo, cada flujo puede respaldar solo sus títulos y nadie paga la deuda del vecino; lo que se comparte es la estructura y su costo. La regulación admite varios originadores en una misma titularización, y una gobernación, una asociación de municipios o Findeter puede convocarla. Es la vía para que el mecanismo llegue a quienes más lo necesitan.

El mecanismo tiene reloj: la habilitación vence el 31 de diciembre de 2028 y una emisión bien hecha toma meses. La reglamentación uniforme que el decreto encarga al Gobierno no es condición para empezar. Medir el flujo no compromete nada. Quien lo haga esta semana llega a tiempo; quien espere a que todo esté perfecto, no.