Más allá del 23%: Cómo se calcula el aumento real de las cuotas de administración este año
El debate ya no es únicamente cuánto sube la cuota de administración, sino cómo se sustenta ese ajuste ante propietarios y residentes.
Noticias RCN
01:26 p. m.
La conversación sobre copropiedades en Colombia entró en una nueva etapa. El debate ya no es únicamente cuánto sube la cuota de administración, sino cómo se sustenta ese ajuste ante propietarios y residentes en un contexto donde se cruzan tres presiones: el aumento de costos laborales asociado al salario mínimo, la expansión de la renta turística en edificios residenciales y la seguridad como una prioridad permanente de operación.
En una propiedad horizontal promedio, seguridad y aseo pueden representar cerca del 60% del presupuesto. Ese peso explica por qué los cambios en costos intensivos en mano de obra se sienten con fuerza. En 2026, el incremento del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV), estimado en 23%, reactivó una confusión habitual, asumir que la cuota debe subir automáticamente en el mismo porcentaje.
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"Uno de los errores más frecuentes es asumir que la cuota de administración debe subir automáticamente en la misma proporción del salario mínimo. En realidad, la cuota debe responder al presupuesto de la copropiedad, a sus contratos vigentes y a las necesidades reales del edificio", afirma Daniel Laverde, gerente comercial de Properix, plataforma especializada en gestión de copropiedades.
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El punto de partida, de hecho, no es la cuota sino el presupuesto anual de expensas comunes necesarias. La guía de presupuesto para 2026 propone construirlo sobre partidas contables “gruesas” —cuentas base— que ordenan la operación y evitan aplicar un solo porcentaje a todo. En esa estructura entran rubros como mantenimiento; limpieza y aseo; reparación, reposición y reconstrucción; vigilancia; servicios públicos; publicidad y mercadeo; póliza de áreas comunes; servicios personales y profesionales; y el fondo de imprevistos, que por norma se calcula como 1%.
La utilidad de ese orden es práctica, dentro de esas partidas conviven costos que se ajustan por indicadores distintos. En vigilancia, por ejemplo, no se trata solo de “negociar mejor”, es un servicio regulado con tarifa mínima legal y estructura de costos definida, y en 2026 se recomienda revisar la circular de finales de 2025 emitida por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, porque suele aterrizar criterios que inciden en el ajuste del servicio. A esa realidad se suman variables como el estrato, el tipo de servicio, el uso de armas y los medios tecnológicos contratados.
En limpieza y aseo, la guía insiste en separar lo que se mueve por salario mínimo —el componente de personal— de lo que se mueve por inflación —insumos y productos—. Y sobre el frente laboral, 2026 agrega factores que rara vez se explican con claridad en asamblea, pero que impactan el presupuesto, la reforma laboral (Ley 2466 de 2025), con aumentos de recargos nocturnos, dominicales y festivos; y la reducción gradual de la jornada (Ley 2101 de 2021), que obliga a reorganizar turnos y, en algunos casos, contratar más horas o más personal. Para copropiedades con vigilancia 24/7, ese efecto puede ser determinante.
Por eso, el cálculo “real” del aumento tiende a ser ponderado, no uniforme. La guía lo plantea como un ejercicio de pesos, identificar qué porcentaje del presupuesto está expuesto a SMLMV y qué porcentaje se ajusta por IPC, contratos o riesgo, y luego consolidar el resultado. En términos ilustrativos, si 60% del presupuesto corresponde a rubros que se ajustan por salario mínimo y ese componente sube 23%, la presión aproximada sobre el total sería de 13,8%. Si el 40% restante se ajusta por IPC o por condiciones contractuales y de riesgo —por ejemplo, 12%—, ese tramo aportaría 4,8%. El incremento total estimado, en ese escenario, sería 18,6%, mostrando por qué el salto del salario mínimo no se traduce en un aumento automático de 23% para toda la cuota.
El resto del presupuesto también tiene su propia lógica. En mantenimiento, reparación, reposición y reconstrucción, la recomendación es separar mano de obra y materiales, porque los materiales pueden depender del IPC, del dólar o del Índice de Costos de la Construcción. En póliza de áreas comunes, el ajuste no responde solo a inflación, entran vetustez, siniestralidad, zona de riesgo, avalúos y financiación, con un incremento estimado en el rango de 7% a 12%. Y en servicios personales y profesionales, el ajuste suele depender de honorarios contractuales más que de salario mínimo.
En paralelo al presupuesto, la seguridad se sostiene como tema “evergreen” por una razón tangible, atraviesa convivencia, control de accesos, control de ingresos y respuesta ante incidentes. Y la conversación pública empuja en la misma dirección. Según la Encuesta de Convivencia y Seguridad Ciudadana (ECSC) 2025 del DANE, 41,6% de las personas se sienten inseguras en la vía pública, 37,8% en el transporte público y 69,2% de los delitos no se denuncian.
"La seguridad sigue siendo un tema evergreen porque atraviesa toda la operación de una copropiedad: presupuesto, convivencia, control de ingresos y respuesta ante incidentes. Hoy la discusión pasa por cómo se gestiona mejor esa inversión", señala Laverde.
Esa gestión, cada vez más, se mueve de “poner más” a “ordenar mejor”. En muchas copropiedades, la información está fragmentada, un canal para la comunicación, otro para el control de accesos, otro para la administración y, en paralelo, registros manuales o mensajería informal. El resultado es doble, zonas grises que detonan conflictos y costos adicionales por retrabajos y falta de trazabilidad.
En ese punto, la tecnología aparece menos como “gadget” y más como capa de control y evidencia. Historiales verificables de ingresos y autorizaciones no cambian por sí solos las decisiones del consejo, pero sí elevan la calidad del insumo con el que se toman, permiten reconstruir eventos, minimizar errores y explicar el presupuesto con datos comparables. "La posibilidad de acceder a información clara y trazable facilita la explicación del presupuesto y reduce zonas grises que suelen generar conflictos", ha insistido Laverde.
A ese frente se suma la renta turística, que en varias ciudades elevó la tensión entre oportunidad económica y convivencia. Para muchas copropiedades, el debate dejó de ser solo “permitir o no permitir” y pasó a lo operativo, reglas claras, control de accesos, comunicación con residentes y registro de incidencias cuando hay alta rotación de ocupantes. Cuando conviven residentes permanentes con renta corta, la administración necesita procesos mejor documentados y decisiones más transparentes, no solo para ordenar la convivencia, sino para sostener una operación que se vuelve más exigente.
En el fondo, lo que cambió en 2026 es el estándar de explicación. Si antes la cuota se defendía con un Excel y un acta, hoy la exigencia es visibilidad continua. En una encuesta propia aplicada en 2025 a más de 100 residentes, 52,3% pidió más transparencia. Para administradores y consejos, eso se traduce en una tarea concreta, separar rubros por tipo de ajuste, revisar contratos vigentes, documentar el cálculo y comunicar con claridad qué parte del incremento responde a gasto inevitable, qué parte a decisiones de operación y qué parte a mejoras de control y convivencia.
En ese contexto, salario mínimo, renta turística y seguridad dejan de ser temas separados y se convierten en variables que se cruzan en el presupuesto y en la vida diaria de miles de conjuntos residenciales en Colombia. La cuota de administración, más que un número, empieza a leerse como el reflejo de una gestión integral, qué tan claro es el presupuesto, qué tan trazable es la operación y qué tan preparada está la copropiedad para sostener convivencia y seguridad en un escenario donde los costos, y la exigencia de explicarlos, ya no perdonan improvisación.
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