Arrendar bodega en Bogotá, casi imposible: vacancia cae al 0,8%

Según el más reciente reporte de JLL Colombia, el mercado industrial de Bogotá cerró el 2025 con una cifra alarmante: la tasa de vacancia cayó al 0,8%, el nivel más bajo de su historia reciente. Este fenómeno, impulsado por una demanda que supera ampliamente la oferta de construcción, ha disparado los precios de arriendo en corredores estratégicos como la Calle 80, reconfigurando el panorama inmobiliario y logístico de la región para el corto y mediano plazo.

El dinamismo del comercio y la logística en la capital colombiana se ha topado con un muro de realidad en 2025: no hay suficientes bodegas para tanta demanda. El último informe presentado por la consultora inmobiliaria JLL Colombia revela un panorama retador, donde la disponibilidad de espacios es mínima y la presión sobre el inventario existente ha llevado las tarifas a máximos históricos.

Para los empresarios y gestores de inversión, estas cifras no son solo estadísticas, sino un indicador de la necesidad urgente de desarrollar nueva infraestructura que soporte el crecimiento de operaciones de retail, consumo masivo y logística de última milla.

La absorción neta supera la producción de nuevas bodegas

La ecuación del mercado en 2025 fue desproporcionada. Mientras que la producción de nuevos espacios industriales apenas alcanzó los 45.000 metros cuadrados, la absorción neta (el espacio ocupado efectivamente por las empresas) se disparó a 120.100 metros cuadrados.

Esta diferencia sustancial consolidó una disponibilidad casi nula en los principales corredores industriales. Ante la falta de proyectos nuevos con especificaciones logísticas modernas (techos altos, patios de maniobras amplios y resistencia de pisos), las empresas se vieron obligadas a competir por el inventario existente, reduciendo las opciones disponibles a niveles críticos.

Calle 80: el metro cuadrado más cotizado de la capital

Si hay un protagonista en este escenario de alta demanda, es el corredor de la Calle 80. Esta zona se ha ratificado como el destino predilecto para operaciones de mediana y gran escala debido a su salida estratégica hacia el Magdalena y la costa atlántica.

Durante el segundo semestre del año, grandes jugadores del comercio mayorista y la logística cerraron negocios por bloques de entre 4.300 m² y 9.000 m². Este apetito voraz por la ubicación ha tenido un efecto directo en los precios: en activos clase AAA sobre este corredor, las rentas pedidas alcanzaron los 34.500 pesos por metro cuadrado, marcando la pauta para el resto de la ciudad.

Precios de arriendo rompen techos históricos

La ley de oferta y demanda ha actuado con rigor. El 2025 cerró con las rentas industriales en niveles nunca antes vistos en la última década. El promedio de la renta "Prime" se ubicó en 32.500 COP/m² por mes, lo que representa un incremento cercano al 15% frente al primer semestre del año.

El impacto también se siente en moneda extranjera. Al realizar la conversión, las rentas superaron la barrera de los 8 dólares por metro cuadrado, un valor que no se registraba desde 2015. Este encarecimiento obliga a las empresas a replantear sus presupuestos operativos para 2026, buscando eficiencias en otros rubros para compensar el costo inmobiliario.

Grandes movimientos de capital y perspectivas futuras

A pesar de la escasez, el mercado de capitales se movió con fuerza, demostrando que los inversionistas ven en las bodegas un activo refugio seguro. Dos transacciones marcaron el año:

• La adquisición de la plataforma logística Logika II en Siberia por un fondo de inversión internacional.
• La venta del centro de distribución CEDI Future a Bancolombia.

¿Qué viene para el futuro? Diana Urueña, Broker Senior Industrial de JLL Colombia, destaca que la demanda actual no solo busca espacio, sino eficiencia.

Se privilegian activos que reduzcan costos operativos, con énfasis en eficiencia energética y certificaciones de sostenibilidad

Aunque se percibe cautela por el entorno político, el interés a largo plazo se mantiene firme con la compra de más de 200.000 metros cuadrados de tierra en la Calle 80 para futuros desarrollos. Proyectos como Innova e Interpark ya adelantan la construcción de nuevos metros cuadrados que intentarán aliviar, aunque sea parcialmente, la sed de espacio logístico que vive Bogotá.