Esto es lo que debe subir la cuota de administración en conjuntos residenciales: tenga en cuenta los factores

Ad portas del año 2026, se trae una serie de ajustes económicos que impactan directamente el bolsillo de los colombianos. Para los miles de ciudadanos que residen en conjuntos y edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal, una de las principales preocupaciones es la inevitable alza en la cuota de administración.

A diferencia de lo que muchos podrían pensar, no existe una ley única y fija que determine un tope máximo o un porcentaje específico de incremento para este rubro a nivel nacional.

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El marco legal para la administración de conjuntos residenciales en Colombia está dado principalmente por la Ley 675 de 2001, conocida como la Ley de Propiedad Horizontal. Esta normativa establece que el presupuesto de gastos de la copropiedad debe ser aprobado por la Asamblea General de Copropietarios.

Es en esta asamblea, celebrada generalmente en los primeros meses del año (antes del 31 de marzo), donde se discute y se vota el monto necesario para cubrir las "expensas comunes necesarias", es decir, los gastos esenciales para la existencia, seguridad, y conservación de los bienes comunes.

Esto es lo que debe subir la cuota de administración en conjuntos residenciales

El incremento de la cuota de administración, por lo tanto, no es un capricho de la administración, sino el resultado de un análisis detallado del presupuesto. Este presupuesto debe reflejar la subida de costos operativos, que incluyen elementos vitales como:

• Salarios y prestaciones sociales: El personal de vigilancia, aseo y mantenimiento suele tener un sueldo atado al Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV). Un aumento en el SMLMV (que para 2026 se espera que siga la tendencia de los años anteriores, aunque el porcentaje exacto se conocerá a finales de 2025) impacta directamente los costos laborales de la copropiedad.
• Contratos de servicios: Los contratos con empresas de seguridad, aseo, mantenimiento de ascensores y piscinas, entre otros, generalmente se reajustan anualmente con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), es decir, la inflación.
• Inflación de insumos: El costo de los materiales de mantenimiento, repuestos y servicios públicos de las áreas comunes también se ve afectado por la inflación.

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Aunque la ley no obliga a regirse por un indicador específico, en la práctica, las asambleas de copropietarios suelen tomar como referencia dos valores clave definidos por el Gobierno Nacional, el IPC y el aumento del salario mínimo, los cuales, hasta el momento, no se han definido.

Por ejemplo, si para el año 2026 el SMLMV aumenta un 10%, y el IPC del año anterior cerró en 6%, la Asamblea podría proponer un incremento en la cuota de administración que se sitúe entre esos dos porcentajes, o incluso ligeramente por encima si existen necesidades de inversión o mantenimiento extraordinario no cubiertas.