Esta es la ley que permite desalojar y recuperar su casa ante inquilinos que se quedan a vivir en ella

La preocupación que se genera entre los dueños de inmuebles con la posesión de una propiedad por parte de un inquilino más allá de la finalización de un contrato de arrendamiento —con la posible intención de iniciar un proceso de apropiación a través de la figura legal de la usucapión—, es un riesgo real.

Sin embargo, la legislación colombiana, con el Código General del Proceso (CGP) y la Ley 820 de 2003 (Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana), ofrece herramientas legales contundentes para que los propietarios puedan recuperar su bien y ejecutar un desalojo de manera expedita.

RELACIONADO

Inquilinos tienen importante descuento en su arriendo y pocos lo conocen: de esto se trata

El temor principal de muchos arrendadores se centra en la figura de la prescripción adquisitiva de dominio, conocida popularmente como usucapión. Esta figura permite que una persona adquiera legalmente la propiedad de un bien inmueble si lo ha poseído de forma pública, pacífica e ininterrumpida por un tiempo determinado (generalmente diez años para la usucapión extraordinaria, según el artículo 2532 del Código Civil colombiano, tal como se referencia en análisis jurídicos recientes).

La clave para el propietario es evitar que el inquilino pase de ser un mero tenedor (que reconoce el dominio ajeno, como es el caso en un contrato de arriendo) a ser un poseedor (que actúa como dueño). La existencia de un contrato de arrendamiento formal, con sus pagos y renovaciones, es la principal defensa del propietario, pues prueba la mera tenencia y no la posesión.

Esto es lo que debe hacer para desalojar a su inquilino

Cuando un inquilino se niega a desalojar la propiedad tras la terminación del contrato, ya sea por vencimiento del plazo o por incumplimiento (como la mora en el pago del arriendo), el propietario debe iniciar un Proceso de Restitución de Inmueble Arrendado.

Este proceso, regulado por el Código General del Proceso (CGP), está diseñado para ser de trámite preferente y sumario, lo que implica una mayor celeridad en comparación con otros litigios civiles, buscando minimizar el tiempo que el propietario pierde su derecho de uso y goce.

La Ley 820 de 2003 establece causales claras para la terminación unilateral del contrato por parte del arrendador. La más frecuente es el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento. Expertos legales enfatizan que el arrendador está facultado para iniciar la acción judicial desde el primer mes de mora en el pago, sin necesidad de esperar periodos prolongados de incumplimiento.

Para que el proceso sea efectivo, la demanda de restitución debe acompañarse de pruebas documentales sólidas, como la prueba del contrato de arrendamiento (preferiblemente escrito y con autenticación de firmas ante notario) y los comprobantes de los pagos adeudados. La existencia de un contrato escrito ante notario confiere mayor credibilidad y facilita al juez la convicción de que el arriendo es real y no discutible, agilizando el fallo.

Desalojo y Sentencia Inapelable

Una de las mayores ventajas del proceso de restitución es que, si el juez dicta sentencia a favor del propietario, se emitirá una orden de desalojo. El inquilino moroso o renuente a devolver el inmueble tiene derecho a la defensa y a presentar pruebas, pero el proceso prioriza la protección del derecho de propiedad del arrendador.

Es crucial entender que, en casos de restitución por falta de pago, la ley es rigurosa. El demandado (inquilino) generalmente no es escuchado si no demuestra haber pagado lo que debe o si no presenta la prueba de la consignación correspondiente.

Si el juez falla en contra del inquilino, el paso siguiente es la ejecución de la orden de desalojo con el apoyo de las autoridades competentes (policía), asegurando la efectiva recuperación del bien.