Arrendatarios tendrán que hacer pago extra en conjuntos residenciales por exigente ley

En Colombia, la vida en Propiedad Horizontal (PH), que abarca a la mayoría de conjuntos residenciales y edificios, implica una serie de responsabilidades económicas compartidas que van más allá del pago mensual del canon de arrendamiento.

Un tema que siempre ha generado fricciones entre propietarios e inquilinos es el de las cuotas extraordinarias de administración. Si bien la jurisprudencia y la Ley 675 de 2001 han sido claras al señalar que el propietario es el responsable final de asumir estos costos, recientes aclaraciones y la interpretación de la norma vigente han puesto en alerta a los arrendatarios.

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Aunque no existe una "exigente ley" reciente que cambie radicalmente la figura del responsable, la Ley 675 de 2001 que rige la Propiedad Horizontal, sí obliga a los arrendatarios a ser solidarios en el pago de las cuotas ordinarias y, de manera indirecta, los expone a responder por la morosidad en las extraordinarias.

Esto es lo que deben pagar los arrendatarios

La confusión surge porque la Ley 675 de 2001 define las expensas comunes necesarias como aquellas que cubren el mantenimiento, reparación, y administración de los bienes comunes.

Dentro de este marco, el artículo 29 establece la obligación solidaria entre el propietario y el tenedor (arrendatario) por el pago de las cuotas de administración que fije la asamblea general. Históricamente, se ha entendido que las cuotas ordinarias las paga el arrendatario (por el uso y goce de los bienes comunes), mientras que las extraordinarias (destinadas a mejoras o capitalización del conjunto) corresponden al propietario.

El principio general se mantiene: las cuotas extraordinarias —aquellas destinadas a imprevistos, mejoras en la infraestructura, o para cubrir déficits financieros del conjunto que superan el presupuesto ordinario— deben ser asumidas por el dueño del inmueble. La razón es simple: estos pagos, generalmente, se traducen en un aumento del valor patrimonial del bien, un beneficio directo para el propietario.

La Ley 675 exige que las cuotas extraordinarias sean aprobadas por la asamblea de propietarios y, si superan cuatro veces el valor de la cuota ordinaria, requieren la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad.

No obstante, es aquí donde la figura del arrendatario puede verse comprometida. Si el propietario no cumple con su obligación de pagar las cuotas extraordinarias, la PH tiene la facultad de iniciar un proceso de cobro. El artículo 30 de la Ley 675 establece que las expensas comunes generan intereses moratorios y que el incumplimiento puede llevar a la PH a iniciar un proceso ejecutivo contra el deudor (el propietario).

El riesgo para el arrendatario, aunque no sea el deudor principal de la cuota extraordinaria, reside en la consecuencia de la morosidad de su arrendador. La Ley 675 no permite que la administración restrinja el uso de los bienes comunes no esenciales (como salones comunales o parques) a los inquilinos por la mora del propietario; sin embargo, sí faculta a la PH para tomar medidas legales que pueden afectar la habitabilidad y el uso tranquilo del inmueble.

Aunque el arrendador no puede obligar al arrendatario a asumir la responsabilidad legal de las expensas extraordinarias frente a la PH, sí puede pactar contractualmente que el inquilino asuma el pago de las cuotas ordinarias. En ausencia de un pacto contractual que obligue al arrendatario a cubrir las extraordinarias, el propietario debe asumirlas.