Así puede blindar su vivienda contra embargos sin su consentimiento
Según cifras de la DIAN, en 2024 se embargaron más de 14.000 inmuebles en el país.
Noticias RCN
02:13 p. m.
Comprar vivienda en Colombia no solo implica elegir una alternativa de financiación y asumir compromisos económicos a largo plazo.
También supone conocer las herramientas legales que garantizan que el inmueble adquirido no pueda ser objeto de embargos ni de gravámenes sin la autorización de sus dueños.
Esta protección cobra mayor relevancia ante el panorama actual, pues de acuerdo con la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), en 2024 se registraron 14.248 inmuebles embargados en el país.
En este contexto, según lo explica Metrocuadrado, existen en el ordenamiento jurídico dos figuras que permiten blindar la vivienda familiar:
- La Afectación a Vivienda Familiar, creada mediante la Ley 258 de 1996.
- La Constitución de Patrimonio de Familia, regulada desde la Ley 70 de 1931.
Ambas buscan garantizar la estabilidad del núcleo familiar y proteger el hogar como activo esencial.
Afectación a Vivienda Familiar: qué es y cómo solicitarla
La Afectación a Vivienda Familiar es un mecanismo legal que impide que una propiedad destinada al hogar sea vendida, hipotecada o embargada sin el consentimiento de ambos cónyuges o compañeros permanentes.
Esta medida protege especialmente cuando hay hijos menores en la familia.
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Este recurso solo puede aplicarse sobre inmuebles de uso habitacional, excluyendo locales comerciales, garajes o fincas. Para acceder a él, los solicitantes deben estar casados o haber convivido en unión libre por más de dos años.
Además, deben figurar como propietarios únicos y la medida solo puede aplicarse a un inmueble por familia.
¿Cómo solicitarlo?
El trámite se adelanta en una notaría, donde se deben presentar documentos como el paz y salvo del impuesto predial, el certificado de libertad y tradición, el registro civil de los menores, certificados del IDU y la presencia de los titulares.
Los costos del proceso oscilan entre $300.000 y $600.000, más las tarifas de registro: $28.100 en 2025 por la inscripción y $14.600 por el folio de matrícula inmobiliaria.
Una vez firmada la escritura pública, debe registrarse en la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente para que tenga efectos jurídicos.
Patrimonio de Familia
La segunda herramienta es la Constitución de Patrimonio de Familia, que también blinda la vivienda frente a embargos, salvo en procesos fiscales.
Esta figura aplica para inmuebles cuyo valor no supere los 250 salarios mínimos legales vigentes y beneficia a cónyuges con o sin hijos, así como a personas solteras. También puede establecerse mediante donación o testamento.
Un aspecto importante es que, en el caso de la Vivienda de Interés Social (VIS), el patrimonio familiar ya viene constituido por ley en la escritura del inmueble, lo que garantiza protección automática.
¿Cómo solicitarlo?
El trámite debe solicitarse ante un notario por escrito, adjuntando documentos como certificado de tradición y libertad, registros civiles de matrimonio e hijos, y avalúo catastral o recibo del impuesto predial.
Una vez radicada la solicitud, el notario dispone de 15 días para que terceros presenten oposiciones. De no haberlas, se procede a la firma de la escritura y su posterior registro.
Los costos son similares a los de la afectación familiar, entre $300.000 y $600.000, más gastos adicionales de registro. Sin embargo, la protección solo es efectiva una vez inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Cabe destacar que esta figura tiene limitaciones: no se puede constituir sobre inmuebles hipotecados, excepto en el caso de VIS, y el arrendamiento de la vivienda podría permitir que un juez levante la protección.
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