Este es el tiempo mínimo que puede durar un contrato de arriendo de viviendo o local en Colombia
Conozca todo lo que se debe saber sobre este contrato en el país.
Noticias RCN
06:54 p. m.
El mercado de arrendamientos en Colombia es un pilar fundamental de la economía y la vida cotidiana. Miles de contratos se firman a diario, ya sea para establecer un hogar o para dar vida a un negocio. Sin embargo, una de las preguntas más recurrentes para arrendadores y arrendatarios gira en torno a la duración mínima de estos contratos.
La legislación colombiana, a través de la Ley 820 de 2003 para vivienda urbana y el Código de Comercio para locales comerciales, establece directrices claras que buscan equilibrar los derechos y deberes de ambas partes.
Duración mínima de un contrato de arriendo para vivienda
Para el caso de la vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 es la norma que rige los contratos de arrendamiento. Esta ley, diseñada principalmente para proteger al arrendatario como parte más vulnerable en la relación contractual, establece una duración mínima explícita.
El artículo 26 de la mencionada ley es categórico: “Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se entenderán celebrados por el término de un (1) año, salvo pacto en contrario.”
Es importante destacar que, aunque la ley permite el "pacto en contrario", la jurisprudencia y la doctrina legal han interpretado que este pacto no puede ir en detrimento de la estabilidad del arrendatario. Es decir, si bien se podría acordar un término mayor a un año, un plazo significativamente menor, como por ejemplo tres o seis meses, podría ser objeto de controversia y posiblemente ineficaz si se demuestra que vulnera el derecho a la vivienda digna del arrendatario.
Además, la misma Ley 820 de 2003 establece la figura de la prórroga automática. Si al finalizar el término inicial del contrato (usualmente un año), ninguna de las partes manifiesta su intención de darlo por terminado con al menos tres meses de antelación a la fecha de vencimiento, el contrato se entenderá renovado automáticamente por un período igual al inicialmente pactado.
Duración mínima de un contrato de arriendo para comercio
El panorama cambia considerablemente cuando se trata del arrendamiento de locales comerciales. Aquí, la regulación se encuentra principalmente en el Código de Comercio, específicamente en los artículos 518 al 524.
A diferencia de la vivienda, donde se privilegia la protección del arrendatario habitacional, en el comercio se busca salvaguardar el "fondo de comercio" o "goodwill" que el empresario construye en el lugar.
El Código de Comercio no establece una duración mínima obligatoria para los contratos de arrendamiento de locales comerciales. En este tipo de acuerdos, rige la autonomía de la voluntad de las partes. Esto significa que arrendador y arrendatario tienen la libertad de pactar el término que consideren más conveniente para sus intereses. Pueden ser seis meses, un año, dos años o incluso más.
Sin embargo, esta libertad contractual tiene un límite crucial. El artículo 518 del Código de Comercio establece un derecho de renovación preferencial para el arrendatario que haya ocupado el local comercial por no menos de dos (2) años consecutivos. Si el arrendatario cumple con este requisito de antigüedad, y el arrendador no necesita el inmueble para su propia habitación o para una nueva empresa sustancialmente diferente a la del arrendatario, o para obras de demolición o reconstrucción, el arrendatario tiene derecho a que se le renueve el contrato.
Este derecho a la renovación no implica una extensión automática del contrato inicial, sino la posibilidad de negociar un nuevo contrato en igualdad de condiciones. Si las partes no logran un acuerdo sobre las nuevas condiciones (por ejemplo, el canon de arrendamiento), pueden acudir a un proceso judicial para que un perito determine el canon justo.
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